Vendre une maison au prix maximum ne représente que la moitié du problème. L´autre moitié, souvent négligée, concerne la part de cette valeur qui vous revient réellement après le règlement avec l´administration fiscale.

La plupart des propriétaires savent que l´impôt sur les plus-values ​​immobilières représente 50 % du profit réalisé (pour les résidents). Ce que peu comprennent, ce sont les trois leviers fiscaux qui, s´ils sont correctement activés avant la signature de l´acte de vente, peuvent réduire considérablement l´assiette fiscale.

1. Le coefficient de dépréciation monétaire (le levier temporel) : L´argent ne vaut plus aujourd´hui ce qu´il valait il y a 20 ans. L´État publie chaque année un décret indiquant les coefficients qui actualisent la valeur d´acquisition.

Exemple pratique : Si vous avez acheté une maison en 2000 pour 100 000 R$, pour le calcul de l´impôt aujourd´hui, sa valeur pourrait être considérée (hypothétiquement) comme étant de 140 000 R$. Cela « ampute » 40 000 € de votre bénéfice imposable sans que vous ayez à faire quoi que ce soit.

L´erreur fréquente : nombreux sont les propriétaires qui ne vérifient pas si l´administration fiscale a appliqué automatiquement le coefficient correct dans l´annexe G. Nous effectuons ce contrôle.

2. Dépenses « éligibles » (Levier de déduction) Le Code des impôts (CIRS) permet de déduire les dépenses ayant augmenté la valeur du bien au cours des 12 dernières années. L´administration fiscale est toutefois exigeante :

Ce qui est pris en compte : les travaux de structure, la peinture, le remplacement des châssis de fenêtres, les systèmes de chauffage, ainsi que les frais inhérents à l´achat et à la vente (IMT payé à l´achat, frais d´enregistrement, certificat énergétique et commission immobilière).

Ce qui n´est pas pris en compte : les factures sans le numéro CNPJ du propriétaire, ou les factures de « décoration » (rideaux, meubles) qui sont rejetées. Chez Royal House, notre équipe constitue le dossier de dépenses afin d´optimiser légalement ces déductions. 3. Réinvestissement stratégique

La période de 36 mois pour le réinvestissement dans la résidence principale (HPP) est bien connue. Le réinvestissement partiel et l´amortissement d´un prêt sont moins souvent abordés. Si vous vendez votre bien à 300 000 $ et que vous avez un prêt de 100 000 $, le montant à réinvestir n´est pas de 200 000 $, mais le prix de vente total (moins l´amortissement du prêt sur le bien vendu). Omettre ce calcul peut entraîner des impôts imprévus.