Pour l'investisseur moyen, un terrain n'est qu'un simple morceau de terre. Chez Royal House, nous considérons un terrain comme une équation mathématique définie par le Plan Directeur Municipal (PDM). La différence entre vendre un terrain à 50 000 R$ et à 150 000 R$ tient souvent à une mauvaise interprétation des indices d'urbanisme.

Analyse des indices techniques : Il ne suffit pas de se demander « est-il constructible ? ». Il faut calculer le volume exact :

Indice d'utilisation du sol (Iu) : C'est le coefficient multiplicateur de profit. Si votre terrain fait 1 000 m² et que l'Iu est de 0,6, cela signifie que vous pouvez construire 600 m² de surface brute de construction (SBC) hors sol. Attention : les sous-sols de stationnement ne sont généralement pas pris en compte dans cet indice, ce qui représente un avantage en termes de construction que de nombreux propriétaires oublient de valoriser lors de la vente.

Indice d'imperméabilité (Ii) : Il définit la quantité de sol à laisser libre pour l'infiltration des eaux pluviales. Si l'indice d'urbanisation (Ii) est de 70 %, cela signifie que 30 % du terrain doivent être constitués de jardin ou de terre naturelle. Le non-respect de cette règle entraîne le rejet des projets par la mairie et l'annulation des ventes.

Polygone d'implantation et marges de recul : Les règles relatives aux vues et aux distances aux voisins (généralement de 3 à 5 mètres) peuvent rendre une parcelle étroite non viable, même si elle dispose d'un indice d'urbanisation.